Immobilienrecht

Immobilenkauf ist Vertrauensache? Ja und nein.

Als Käufer oder Verkäufer von Immobilien verlassen Sie sich möglicherweise auf die Wertermittlung von Maklern oder Sachverständigen. Diese Wertermittlungen können fehlerhaft sein mit der Folge, dass Sie die Immobilie entweder zu teuer einkaufen oder unter Wert verkaufen. Der hieraus entstehende Schaden kann leicht mehrere zehntausend EURO betragen.

Zwar kann auch nach der aktuellen Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 10.10.2013, AZ. III ZR 345/12) durch ein Verkehrswertgutachten der Verkehrswert eines (bebauten) Grundstücks regelmäßig nur annäherungsweise und nicht exakt im Sinne einer mathematischen Genauigkeit ermittelt werden. Sowohl die Wahl der Wertermittlungsmethode als auch die Ermittlungen selbst unterliegen notwendig wertenden Einschätzungen, die nicht die Gewissheit vermitteln können und sollen, die Immobilie werde bei einer Veräußerung exakt den ermittelten Wert als Verkaufspreis erzielen. Dementsprechend sind auch unterschiedliche Ergebnisse in gewissen Toleranzen unvermeidbar. Dies ändert indessen nichts an der Tatsache, dass die Immobilienbewertung natürlich festen Regeln folgt, deren Verletzung eine Wertermittlung unrichtig machen und zur Haftung des Maklers oder Gutachters führen können.

Ein bekanntes Problem ist die Bewertung von Bauschäden. Wenn Makler diese überhaupt erkennen, können sie diese im Zweifel nicht bewerten. Aber auch Sachverständige für die Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken sind eben sachverständig nur für dieses Fachgebiet und eben nicht sachverständig für die Ermittlung von Gebäudeschäden. Wenn der Sachverständige daher mit dieser Thematik nicht richtig umgeht, kann es für den Käufer nach Kaufvertragsabschluss eine böse, weil kostenintensive Überraschung geben.

Es ist daher wichtig zu wissen, dass Makler und auch Sachverständige für ihre fehlerhaften Wertermittlungen haften, der Sachverständige übrigens auf bei falschen Wertermittlungen im Rahmen von Zwangsversteigerungsverfahren.

Am 1. Juli 2010 ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in Kraft getreten. Bei der ImmowertV handelt es sich um eine Rechtsverordnung, die Gerichte und Behörden allen ihren Entscheidungen, in denen es um den Verkehrswert von Immobilien geht, zu Grunde legen müssen. Wir haben uns auf die mit der ImmoWertV verbundenen Rechtsfragen durch entsprechende berufliche Tätigkeiten und Fortbildungen beispielsweise bei der Sprengnetter Akademie (www.sprengnetter.de) spezialisiert und sind folglich in der Lage, Immobilienbewertungen rechtlich und tatsächlich zu überprüfen. Im Bedarfsfall ziehen wir zu derartigen Überprüfungen Sonderfachleute (www.benecke-sv.de) hinzu.

Weiterhin gilt es dem (weit verbreiteten) Missverständnis entgegenzutreten, dass der am Markt aus Verkäufersicht erzielbare Verkaufspreis beziehungsweise  aus Käufersicht zu zahlende Kaufpreis identisch ist mit dem sachverständig ermittelteten Verkehrswert der Immobilie (vgl. hierzu den  Aufsatz unter http://benecke-sv.de/die-truegerische-flucht-in-sachwerte-warum-derzeitige-kaufpreise-keine-verkehrswerte-sind/. Auf dem überhitzten Immobilienmarkt werden teilweise Phantasiepreise für Immobilien gefordert und auch bezahlt. Es ist aber keine gute Geldanlage, Immobilien zu überteuerten Preisen einzukaufen, denn der überzahlte Betrag ist bei realistischer Betrachtungsweise verloren, weil sie ihn bei einem etwaigen Wiederverkauf nicht mehr realisieren können. So sind nach einer am 21.10.2013 veröffentlichten Einschätzung der Bundesbank derzeit Wohnungen in attraktiven Lagen um bis zu 20 Prozent überbewertet. Machen sie sich dies als Käufer bewusst!

Wollen Sie Ihre Immobilie verkaufen oder wollen Sie eine Immobilie kaufen? Haben Sie bereits eine Immobilie verkauft oder gekauft und sind im Nachhinein Schwierigkeiten bei der Vertragsabwicklung aufgetreten oder haben sich Mängel der Immobilie gezeigt? Haben Sie der Bewertung eines Maklers vertraut und stellt sich nun heraus, dass Sie die Immobilie unter Wert verkauft oder über Wert gekauft haben?

Wir beraten Sie im Vorfeld eines Vertragsabschlusses, damit es erst gar nicht zu Problemen kommt und helfen Ihnen mit Rat und Tat, wenn „das Kind bereits in den Brunnen gefallen ist“, insbesondere auch bei

§  dem rechtssicheren Abschluss oder der Rückabwicklung des Vertrages,

§  der Geltendmachung und Durchsetzung von Haftungsansprüchen oder deren Abwehr

§  der Preisfindung für die Immobilie.

Schildern Sie uns Ihr Problem, wir unterbreiten Ihnen ein individuelles Beratungsangebot und ziehen bei Bedarf auch einen vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken hinzu.

Sie haben Fragen oder wollen zu diesem Bereich einen Termin vereinbaren?

Rufen Sie uns an unter +49 241 509051 oder senden Sie uns eine E-Mail unter sekretariat@aachen-recht.com